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天津武清破解后土地時代城市發展難題

发布时间:2020-01-25 03:49:41

中国房地产的开发热潮曾经一度让土地成为地方的“摇钱树”,土地出让金成为财政收入的重要来源土地带来的收益还不止出让金,进而影响到营业税、城建税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税、契税等多个地方税收收入据统计,2009年,在全球金融危机下,全国税收仍增长11.7%,其中房地产相关税收贡献率达 0%以上同一年,上海以991亿元的土地出让收入荣登榜眼,北京则以922亿元收入排名第三2010和2011年,上海蝉联土地出让收入冠军宝座

然而,随着国家对房地产行业调控政策的频频出台,昔日的“土地财政”早已风光不再,土地财政和地方经济看似牢固的利益链,也已经出现断裂据媒体报道,以往在土地收入上大做文章的北京、上海、杭州等土地收入大市在今年都面临同样问题,即下半年都要拿出比其他省市更多的努力去完成年初设定的预算目标“土地财政”这条中国城镇化过程中走的“偏路”眼见已经到了尽头

“后土地”时代城市的出路何在在中国日益加快的城市化进程中,怎样的城市发展模式才更具可持续性天津武清区的实践给我们提供了答案

武清:京津之间的结点

武清区地处北京、天津、河北三省交汇处,是京津冀三个区域交界的中心点,战略位置相当重要近年来,随着国家政策的倾斜以及发展力度的加大,以京津冀地区为核心的环渤海经济圈已经成长为中国经济“第三极”而据2011年出台的《天津市空间发展战略规划》显示,未来天津发展的总体战略为“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”,其中的“一轴”即指“京滨综合发展轴”,而武清恰好位于环渤海经济圈京滨综合发展主轴的中间节点上,是连接京津两城的重要枢纽不仅是天津地区重要的经济增长点,而且承接着北京高端产业的转移,以及人才、技术、资金流的汇聚的功能 ,发展潜力巨大

而从交通条件来看,武清的优势也相当明显武清开发区距北京市区和(600717,股吧)均71公里,地处京津同城半小时都市圈核心交汇点,交通体系开放便捷区内现有6条高速公路、12个出入口,武清站更是京津城际在北京与天津之间唯一的停靠站,每天有十多班高铁往返武清和北京南站在京津第二高速通车后,从北京东南五环至武清仅需40分钟车程,更加速了京津一体化的进程而区内则配建有“九横九纵”路体系,每百平方公里达到1 8公里,全区任何村街15分钟找到高速口

此外,武清区的水绿环境也极具特色全境林木覆盖率 1%,拥有11条主干河道、全长264公里,5座生态水库,空气和水质优于国家标准京杭大运河从武清穿境而过,区域内还拥有112平方公里的中国北方最典型芦苇型湿地大黄堡湿地,以及华北地区面积最大的人工森林万亩港北森林公园为了保持和提升城市的生态宜居优势,近年来,区在经济建设中始终坚持环保“铁门槛”,同时加强区域内生态环境的改造和提升,如投资约8亿元建设了北运河教育公园等

近年来,武清区的城市规划逐渐升级,在区域定位上已成为京津两地间迅速崛起的“第三座城”,多产业的吸引与高铁、城际的建设为武清区长期发展输送了源源不断的人才与资源

“产业先行”绕道“土地财政”魔咒

区位、交通以及环境等方面的优势以及极大的发展潜力,武清吸引着众多大型企业的聚焦,其中不乏知名房企,然而,武清区并未走上“土地财政”之路,而是先将着力点放在了打造“支撑产业”上

首先,在园区经济的发展上,武清形成了以武清开发区为龙头、四个市级示范工业园为支撑、16个乡镇产业功能区为基础的园区发展格局

作为区域“产业先行”的龙头,武清开发区成立于1991年,是经国务院批准的国家级经济技术开发区和国家级高新技术产业园区,着眼于打造京津之间重要的高新技术产业基地、总部经济基地和现代服务业聚集区,经济总量及所创造效益占全区一半建区以来,武清开发区共吸引投资总额900亿元(其中外资78亿),引入50个国家和地区的企业1200余家,其中有美国艾默生和英格索兰、法国苏伊士、日本东棉和住友、韩国LG、中国中粮、中化、大唐等世界500强企业20多家,还有天狮、丹佛斯、南玻、信义玻璃、娃哈哈饮品、伊利奶制品、( 00026,股吧)、戴纳派克、奥克斯、玉柴重工、蓝猫卡通传媒等国内外行业龙头企业100余家高端制造业形成了电子信息、机械制造、生物医药、及零部件、新材料、新能源等六大主导产业;文化创意、动漫游戏、服务外包、金融、研发孵化、商贸物流、娱乐休闲等现代服务业和总部楼宇经济发展态势良好

在其他产业的发展上,武清区的工业已经形成了电子信息、机械制造、汽车零部件、新材料、生物医药五大主导产业,占工业增加值比重70%以上服务业重点发展现代商贸、物流和文化业,累计实施服务业大项目40余个,总投资过千亿元佛罗伦萨小镇奥特莱斯名品店、凯旋王国主题乐园建成投入运营,亚马逊、阿里巴巴、当当等项目加快建设现代都市型农业加速发展,形成蔬菜、奶牛两大主导产业,奶业位居全国20强,设施农业17万亩建成了农业科技创新基地等一批现代农业示范园区

目前,武清区正紧紧抓住“推进京滨综合发展轴建设”的历史机遇,着力打造“园区化、集约化、高端化”现代服务业聚集区武清商务区,该区域将建设成为国内一流的高端商务区正重点开发两个片区 :一是城区西部新区商务区,以楼宇总部、电子商务、服务外包、科技研发和云计算等为支撑;二是西北部新城商务区,规划占地20平方公里,建设以商务金融、文化创意、教育医疗、娱乐休闲等为主

首创·国际半岛 打造国际化新城镇样本

一系列产业支撑的引进,以及佛罗伦萨小镇名品购物中心、凯旋王国主题乐园、休闲岛等大型休闲娱乐配套设施的陆续投入使用,让武清的影响力和吸引力日渐扩大房地产业在此背景下风生水起,如今的武清已经成为京津房地产开发投资最为集中的地区

据了解,近两年来,首创、中房、保利、世茂、北京住总、恒大、合生等大型房企先后在此大笔圈地,如北京住总以融资总承包的方式开发的住总尚清湾项目;花样年集团拍得武清区朱庄津蓟铁路东侧两块住宅用地等等,上千亿资金扎堆聚集,成为近年来环渤海楼市罕见的现象

而在具体的开发方式上,也与传统模式大相径庭,大体量开发成为武清楼市的一大特色目前,区域内八成以上的项目总体量都在10万平米以上 “大盘是一个理所当然的选择”,长期关注环首都经济圈楼市的某资深地产人士表示,武清有很多先天优势,如产业、环境、交通等等,但在配套上还有待改善,只要补足相对薄弱的这一环,武清的居住品质和投资价值将得到完美释放,而大盘,尤其是“新城镇”,是实现这一目的的最好手段

其中,首创置业在京津高速公路高村乡290万平方米土地的开发整理,堪称这些大盘中最为引人注目的一个首创·国际半岛项目位于武清目前正在打造的西北部功能新区,作为首创置业“新城镇”开发模式的实践者,它不仅为武清带来了全新的城市功能,而且也成为国际化新城镇建设的样本

据该项目的负责人介绍,首创·国际半岛遵从TOD(Transit-Oriented-Development)导向原则,即“以交通系统为导向的发展模式”,在公共交通设施完善的区域有效半径内,形成集工作、、文化、教育、居住等为一体的大型高端社区,保持与主城的无障碍沟通

项目汲取世界著名规划大师迈克·詹克斯提出的“紧缩城市(COMPACT CITY)”一概念,将城市半径缩小既从宜居舒适度去考虑未来的生活环境,同时借助教育、医疗等设施补给区域生活需求,从商业、度假等方面满足区域内人气聚集,以创意SOHO完成区域内部的产业链完善同时,通过物质性、精神性、性三个方面为青少年营造国际公学教育板块,引进著名国际公学、幼儿园、九年制学校等教育设施在建筑规划方面,融合了各国的文化,建设有欧洲风情别墅区,包含西班牙、南法、意大利、瑞士、英伦五大别墅组团

此外,项目所在区域更毗邻具有”京津走廊绿色之肾”之称的大黄堡湿地, 112平方公里湿地面积, . 万亩水域面积, .5万亩芦苇面积,赋予了更为生态、广阔的区域环境三平方公里的国际半岛,还结合区内水系打造了一条长达7公里的绿色生态走廊,同步规划建设一座绿色体育公园,共同构成一座生态宜居的“城中之城”

据了解,9月,首创·国际半岛的西班牙组团将率先开城,更是原汁原味的西班牙建筑,以200-240平联排别墅, 90-540平连院独栋为主人提供私密、惬意、舒适的生活方式

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